1. 감정평가액의 의미

  1. 재건축을 위해서는 토지의 소유권을 조합에 넘겨야 하는데, 경우에 따라 매도청구를 하는 경우, 감정평가액에 기반하여 소유권 이전을 진행해야 한다.
  2. 공익사업용도 토지보상 또한 감정평가액을 통해 결정한다.

2. 감정평가를 잘 받기 위해서는?

  1. 감정평가 대상 부동산의 기본적인 물적 특성 파악이 필요
  2. 서류 발급 등을 통한 권리관계 분석이 필요
  3. 유사 물건에 대한 가격 수집이 필요

3. 서류 발급

  1. 토지 : 토지등기사항전부증명서(등기부등본), 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도
  2. 건물 : 건물등기사항전부증명서(등기부등본), 건축물관리대장 및 건축물현황도
  3. 구분건물 : 집합건물등기사항전부증명서(등기부등본), 건축물관리대장(표제부 및 전유부) 및 건축물 현황도

4. 발급 장소

  1. 시군구청 또는 주민센터
  2. 정부24 사이트 : 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장, 지적도
  3. 대법원 인터넷 등기소 : 등기사항전부증명서(등기부등본)

5. 유사 부동산 정보 수집 장소

  1. 국토교통부 실거래가 공개시스템
  2. 부동산114
  3. 네이버부동산
  4. 지지옥션
  5. 인포케어
  6. 밸류맵
  7. 디스코
  8. 아실
  9. 호갱노노
  10. …

6. 평가 방법

  1. 기준시점 확인
    1. 종전자산 감정평가액 평가 가준일 = 사업시행인가고시일
    2. 기준시점이 확정되면 통상 기준시점 2년 정도의 과거 인근지역 시세, 실거래가 신고금액, 유사 사업장의 정전자산평가금액 및 현금청산 평가금액을 수집
    3. ……
  2. 감정평가 기준시점(가격시점) 확인 : 기준시점 이후 자료는 의미 없음
  3. 기준시점 이전 2년 이내, 인근의 부동산 시세, 실거래가 신고금액, 유사사업장 종전 자산 평가금액, 현금청산평가금액 등 수집
  4. 토지가치와 건물가치를 분리하여 각각 비교 : 위치와 건물 연식 등이 비슷할수록 자료 수집이 용이
  5. 토지가치 추정 = 부동산 가격 - 건물가치 (건물가격 구성 : 주요 구조(철근콘크리트 구조? 벽돌 구조?), 용도(상가? 주택?), 사용승인일(신축? 구축?), 리모델링 유무)

    1. 일반건축물 대장 : 주요 구조, 용도, 사용승인일 확인

      주구조 경제적 내용연수
      철근콘크리트조 50년(45~55년)
      조적(연와)조 45년(40~45년)
      철골조 40년(35~45년)
      목조 40년(35~45년)
      시멘트블록조 35년(30~40년)
      샌드위치패널조 35년(30~40년)
      철파이프조 25년(20~30년)

    2. 리모델링 : 임장 필요

7. 공적 장부 확인

  1. 토지
    1. 소재지(지번주소) : 토지등기사항 전부증명서, 토지(임야)대장
    2. 용도지역 : 토지이용계획확인서
    3. 지목, 면적 : 토지(임야)대장
    4. 도로조건 : 지적(임야)도
    5. 형상, 경계 : 지적(임야)도
    6. 지세 : 항공사진, 로드뷰
  2. 건물
    1. 소재지(지번주소) : 건물등기사항 전부증명서, 건축물 대장
    2. 주구조, 규모, 용도 : 건축물 대장
    3. 사용승인일 : 건축물 대장
    4. 호별용도 : 건축물 대장
    5. 전유면적, 공유면적 : 건축물 대장
    6. 대지권의 크기 : 건물등기사항 전부증명서
  3. 구분 건물
    1. 소재지(지번주소) : 집합건물등기사항 전부증명서, 집합건축물대장 표제부
    2. 주구조, 규모, 주건물 용도 : 집합건축물대장 표제부
    3. 사용승인일 : 집합건축물대장 표제부
    4. 호별용도 : 집합건축물대장 전유부
    5. 전유면적, 공유면적 : 집합건축물대장 전유부
    6. 대지권의 크기 : 건물등기사항 전부증명서
  4. 공적 장부 불일치 발생시, ‘소유권에 관한 사항’은 등기사항전부증명서 기준, 소재지/지목/면적 등 물적 사항은 ‘대장’을 기준

8. 감정평가액 추정하기

  1. 순서 : 정비기반시설 감정평가(무상양도, 무상양수) > 국/공유지 처분(매입) 감정평가 > 비례율 산정을 위한 종전(종후) 자산평가 > 매도청구 감정평가(법원감정) > 현금청산 감정평가(법원 감정) > 수용재결 감정평가 > 이의재결 감정평가 > 보상금 증액 청구 소송(법원감정)
  2. a에서 가장 중요한 자산 평가는 종전 자산 평가와 현금청산 감정평가가 된다.
  3. 감정평가의 현실적 추정을 위해서는 유사한 감정평가 금액을 수집하는 것이다.
  4. 감정 평가 목적에 따라 산정 방식이 달라지기 때문에 같은 목적을 가진 경우를 찾고 시세도 유동적으로 변하므로, 평가 기준이 되는 시점에 근접한 경우를 또한 찾아야 함

9. 비례율과 권리가액

  1. 비례율 : 사업 이후의 가치 대비 사업 이전의 가치로, 1이 넘으면 과거보다 더 수익성이 나아졌다는 의미

$$ 비례율 = \frac{(종후자산가격-총사업비용)}{종전자산가격} $$

b. 권리가액 : 조합에 가입한 사람들의 자산의 권리금액

  종전 자산 가격이 5억원이고 비례율이 1.1 일 경우, 권리가액은 5.5억원입니다.

10. 추가분담금

  1. 분담금 = 분양가 - 권리가액(종전자산분담금 x 비례율)
  2. 무상지분율 : 대지지분 기준으로 추가분담금 없이 조합원들에게 부여 가능한지에 대한 비율 ex. 대지지분 18평 x 무상지분율 150% = 무상 분양 27평 즉, 30평 분양신청시 3평에 대한 추가분담금을, 25평 분양신청시 2평에 대한 환급금이 발생

11. 사업보고서

  1. 수익
    1. 수입추산액 : 재건축 사업을 진행하며 얻는 총 수익 추산 (수입 = 조합원 분양수익 + 일반 분양수익)
    2. 주변 신축 아파트 시세 및 유사 사업장의 분양액 등 참조하여 분양수익이 합당한지 검토
  2. 비용
    1. 정비사업비 예산서(안) 참조
    2. 주요 목록 : 공사비용, 신탁비용 등
      1. 공사비 : 평단 건축비에 따라 전체 사업비가 크게 차이나기 때문에 보수적이고 현실적인지 확인
      2. 보상비 : 분양 포기시 현금 보상 비용. 주변 사업장의 조합원 분양 신청률을 확인
      3. 신탁비용 : 신탁사 위임을 통해 나가는 보수료