(feat. 거의 10년이 필요한 이야기…)

1. 계획단계

   1. 정비기본계획 : 인구 50만 이상의 도시는 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 도시주거환경정비기본계획을 세우며, 주민 1/10의 동의를 얻어 안전진단을 요청할 수 있다. D등급은 재진단, E등급은 재건축으로 판정한다.

      

   2. 정비구역지정 : 지정권자는 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 시장, 군수(광역시 군수 제외)이며, 제안자는 구청장, 시장 군수 등이다. 토지등 소유자의 2/3이 동의하여 제안이 가능하다.

2. 시행단계
   1. 추진위원회 승인 : 위원장을 포함한 5인 이상의 위원, 원장 1인, 감사 1인이 있어야 하며, 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 신청함
      1. 업무
         1. 정비사업 전문관리업자 선정
         2. 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
         3. 조합설립인가 준비업무
         4. 추진위원회 운영규정 작성
         5. 토지등소유자 동의서 징구
         6. 조합 정관안 작성
         7. 조합설립을 위한 창립총회 개최(사업계획안 의결, 조합설립동의서 의결, 조합정관 의결, 조합장 등 조합 임원 선출)
      2. 추진위가 설립되면 해당 시점부터 초과이익환수 기준점이 된다. 물론 법 개정으로 인해, 현 정권에서는 조합설립인가 시점으로 한 단계 미뤄진 상태
   2. 조합설립인가 : 전체 구분 소유자의 3/4 이상 및 면적 3/4 이상, 각 동별 구분 소유자의 과반수 이상이 동의해야 설립 요건을 충족
      1. 제출서류
         1. 조합설립인가신청서
         2. 조합정관
         3. 조합원명부
         4. 동의서
         5. 창립총회 회의록
         6. 개략적 사업계획서
      2. 신청일 30일 이내 시장 처리 필요
      3. 재건축 투자 시점으로 가장 안전하고 어느정도 수익이 보장되는 시점.
      4. 조합원 지위 전매가 가능한 경우(예외항목)
         1. 세대원 전원이 근무상 생업, 질별치료, 취학, 결혼으로 해당 사업 구역에 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전
         2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전
         3. 세대원 모두 해외 거주, 2년 이상 해외 체류
         4. 1세대 1주택자로서 5년 거주, 10년 보유
   3. 사업시행인가 : 건축계획을 수립하여 설계도 등을 첨부, 건축허가를 신청하는 단계로 건축 심의를 통과해야 하는데, 그 첫단계라고 할 수 있음.
      1. 인가신청시 필요사항
         1. 토지이용계획
         2. 정비기반시설, 공동이용시설 설치계획
         3. 주민이주대책
         4. 세입자의 주거대책
         5. 임대주택의 건설 계획
         6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 사항
         7. 정관
         8. 총회의결서 사본
         9. 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물 명세서
         10. 사업시행계획서
         11. 인허가 등 의제 관련 서류
         12. 총회 통해 조합원 과반수 이상의 동의
   4. 시공자 선정 : 경쟁입찰 등의 방법으로 조합총회에서 다수 득표자로 결정
   5. 관리처분계획인가 : 조합이 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분 계획을 수립하는 것이다. 정비사업 이전의 토지 및 건축물의 소유권, 임차권, 저당권 등 소유권 외의 권리를 정비사업 이후의 자산으로 바꾸어 배분하는 것을 말한다. 때문에 조합은 관리처분계획인가를 신청하기 전 관련 사항(분양신청기간, 장소, 대상 대지, 건축물 내역, 개략적인 분담금, 신청자격 등)을 공고해야 한다. 이후 정비사업자(조합)는 분양신청 기간 후, 관리처분 계획을 수립하여 조합원 과반의 동의를 얻어 관리처분계획 인가를 신청한다. 인가권자는 30일 이내에 인가 여부를 결정 및 고시해야 한다. 인가를 받으면 계획에 맞춰 이주후 건축물을 철거한다.
   6. 착공 분양 : 이주 완료 후, 착공을 한다. 착공 후 조합원 동호수 추첨을 진행한다. 일반분양은 선분양의 경우 착공후 1년 전후 시점에, 후분양의 경우 건축공정 80% 이후인 입주 6 ~ 12개월 전에 시행한다.
3. 완료단계
   1. 준공인가 신청 : 공사 완료후 시장 및 군수에게 준공검사를 신청한다. 관리처분 계획에 따라 조합원과 일반분양자에게 통지 후 소유권 이전 고시를 한다.
   2. 등기촉탁 : 시장 및 군수는 이전고시 후 지체없이 토지, 건축물에 관한 등기를 지방법원, 지원 및 등기소에 촉탁한다. 이전고수 후 촉탁이 있을 때까지 저당권 등 다른 등기는 불가능하다.
   3. 조합청산 해산 : 정비사업 완료 후 입추가 시작되면 아파트 매매가 가능하다.